מאמרים

כלקוח לאומי באפשרותך לקבל הלוואה כנגד שעבוד או משכון של נכס בבעלותך כבטוחה. לצורך כך עליך לספק לבנק הערכת שווי המבטאת את שווי הנכס לצורך שעבודו כבטוחה להלוואה. הערכת שווי זו שונה לעיתים מהערכת שווי השוק של הנכס או מהערכות אחרות למטרות שונות. בהתאם לסוג הנכס, מיקומו ואופיו יקבע הבנק מקדם בטחון ויתבסס על הנכס כבטוחה להחזר ההלוואה.

סעיפי השומה
1. תיאור הנכס וסביבתו – מיקום, חלוקה לחדרים, מצבו הפיזי, שימושים, משתמשים וכו'.
2. ציון מועד עריכת השומה – על השומה להיות עדכנית ולהינתן בסמוך למועד בקשת האשראי.
3. המצב המשפטי של הנכס – פירוט בעלי הזכויות וזכויותיהם בנכס.
4. המצב התכנוני של הנכס – ציון תב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על הנכס, פירוט אחוזי הבניה ומגבלות הבניה הנגזרות מהוראות התוכנית.
5. מצב הרישוי של הנכס – פירוט היתרי הבניה שניתנו בוועדה המקומית, אישורים לשימושים חורגים וכו'.
6. הגישה לקביעת השומה – מהן גישות השומה שעל-פיהן נקבע שווי הנכס ונימוקי השמאי לבחירה זו.
7. העקרונות המנחים – פירוט כל העקרונות, הגורמים והשיקולים הרלוונטיים שהנחו את השמאי.
8. תחשיבים – פירוט עסקאות ההשוואה שעליהם התבססה הערכת השווי, והתחשיבים לקביעת השווי.
9. קביעת שווי הנכס כנגזרת של כל הנושאים הנ"ל.
10. נספח בטחונות – פירוט הפחתות מיסוי וחבויות שיחולו בעת מימוש הנכס – היטל השבחה, מס שבח, מנהל מקרעי ישראל (ממ"י) ואחרים.

לדוגמא...
בעלי מינימרקט "ימין ושמאל בזיל הזול" מעוניינים בקבלת אשראי מהבנק כנגד שעבוד המינימרקט שבבעלותם כבטוחה לאשראי.
שמאי מטעם הבנק נשלח להכין שומה לנכס ואלו עיקרי חוות הדעת שהגיש לבנק:

• מועד עריכת השומה – דצמבר 2010.
• תיאור הנכס – מינימרקט בקומת קרקע בשטח של כ-80 מ"ר. הבניין כולל 4 קומות מעל קומת קרקע וקומת מרתף. יחס חזית/עומק 2:1 כמקובל בנכס למטרות קמעונאיות. רמת גימור ותחזוקה תואמים את גיל המבנה והשימוש שנעשה בנכס.
• המצב המשפטי של הנכס – הנכס בבעלות חברת מ. סחר (מפעילי המינימרקט). הנכס רשום בפנקס הבתים המשותפים כחלקת משנה 8.
• המצב התכנוני של הנכס – המגרש מסווג לפי תב"ע כאזור תעשיה, שימושים מותרים מלאכה, תעשיה קלה, אחסנה. 6 קומות מעל קומת מרתף וקרקע.
• מצב הרישוי של הנכס – בשנת 1982 ניתן היתר לבניין למטרות מלאכה. בשנת 2005הלקוח קיבל אישור לשימוש חורג למטרת מסחר למשך 10 שנים.יתרת תקופת השימוש החורג – 5 שנים.
• הגישה לקביעת השומה – שווי הנכס נקבע בגישת ההשוואה בהסתמך על עסקאות מכר שנעשו בסביבה. תוך בקרה בגישת היוון הכנסות בהסתמך על דמי שכירות המשולמים באזור.
• עקרונות
  השימוש הטוב והיעיל בנכס הנו הערכתו כנכס מסחרי ליתרת תקופת השימוש החורג
  א. רישום בפנקס הבתים המשותפים
  ב. יובא בחשבון כי בנכס קיימות זכויות בניה, עם זאת- שוויין זניח.
  ג. יחס חזית- עומק הנו 1:2
• תחשיבים
  נתוני בסיס לקביעת השווי:
  א. שווי מ"ר מסחרי– 10,000 ₪ למ"ר, דמי שכירות ראויים 75 ₪/מ"ר
  ב. שווי מ"ר מלאכה– 4,000 ₪ למ"ר, דמי שכירות ראויים 30 ₪/מ"ר
  ג. שיעורי היוון – מלאכה 9%, מסחר 8.5%
• קביעת שווי הנכס
  ב. שווי בשימוש מלאכה ליתרת תקופת החיים הכלכליים של הנכס דחוי 5 שנים עד תום תקופת השימוש החורג, סה"כ 210,000 ₪
  ג. סה"כ שווי הנכס 500,000 ₪
• חבויות מיסוי
  נספח בטחונות המפרט את חבויות המס שיחולו בעת מימוש
  א. מס שבח- נקבע בהתאם למאפייני הבעלים, למועד ולשווי הרכישה:
  20% משווי הנכס, שהם 100,000 ₪
  ב. היטל השבחה- לא יחול, לאור העובדה כי לא ניתנה תוספת שווי בגין זכויות בניה, ובהנחה ששולם היטל השבחה בעת קבלת היתר לשימוש חורג למסחר.
  ג. מנהל מקרקעי ישראל- לא יחול, הנכס בבעלות פרטית

יתרת שווי נכס לאחר הפחתות – 400,000 ₪ מסכום זה ייגזר האשראי בהתאם למקדמי הביטחון הנהוגים בבנק.